Continuando con el análisis de la legislación de arrendamiento de vivienda y las preguntas más comunes que se originan en la ejecución del contrato de arrendamiento, tal como hemos ofrecido, veamos otras inquietudes:

Soy inquilino, y me están amenazando con sacarme a la fuerza, ¿qué hago?

Es importante destacar que en nuestro país ESTÁ PROHIBIDO HACERSE JUSTICIA POR PROPIA MANO, de hecho es un delito. Por ello, cualquier conflicto debe ser sometido al conocimiento de los órganos competentes para que sea dirimido por el procedimiento legalmente establecido.

Podemos compartir la idea que estos procedimientos nuevos rayan en lo absurdo, lentos, complicados, y como decimos los abogados la justicia tardía no es justicia, PERO no podemos apadrinar ilegalidades, y debemos actuar siempre ajustados a la ley.

En este caso, el inquilino para poder proceder a realizar las denuncias ante SUNAVI, debe inscribirse, pues el organismo no acepta solicitudes si no se cumple este requisito, lo cual no compartimos, por múltiples razones, entre ellas: SUNAVI tiene como norte la protección del inquilino y que no le sean vulnerados sus derechos, entonces supeditar el derecho constitucional de accionar a un requisito significa debilitar ese derecho; la segunda razón, es que tal como prevé la normativa, estar en el registro  es potestativo, el inquilino puede estar en él, no tiene que estar.

Ante tal situación irregular, el inquilino puede proceder a formular una denuncia por ilícitos contemplados en la ley, y deberá tramitarse el procedimiento sancionatorio previsto en el Reglamento a tales efectos (Arts. 5 núm. 12, 13, 20; 20, núm. 4, 7, 8; 142; y 47 y siguientes del Reglamento).

Es común que en el transcurso del tiempo y ejecución del contrato de arrendamiento, el inmueble sufra algún deterioro. ¿Quién es el responsable?

Valga señalar que, si el deterioro es mayor, quien debe responder es el propietario o arrendador, pero si es menor, o menor que se transformó en mayor, corre por cuenta del arrendatario. La ley determina cuando es uno u otro tipo.

Son muchos los casos en los cuales el inquilino narra que se rompió una tubería mayor del edificio, que ha afectado el apartamento que ocupa, llama y llama al arrendador y no responde, ¿qué se puede hacer?

En primer lugar, comunicarse pero mediante alguna forma que deje constancia fehaciente, por ejemplo una correspondencia con acuse de recibo, con el arrendador, administradora o propietario, indicando la situación, esto es sumamente importante, pues el daño de hacerse más grave puede serle imputado o no podrá demostrar que trató de dar aviso.

Si el arrendador, administrador o propietario hace caso omiso, la nueva ley prevé que previa notificación al arrendador, como antes señaláramos, o en su defecto a SUNAVI, el inquilino podrá realizarlas indicando el costo de estas reparaciones y que serán deducidas del canon de arrendamiento, y en caso de impedir la continuación en el uso del inmueble, se debe prever el traslado temporal para que una vez solventada la situación el inquilino retorne al inmueble.

En nuestro criterio corresponderá a SUNAVI disponer cómo se deducirá el costo de la reparación, o mejor aún, esto es un aspecto que las partes pueden acordar en el contrato de arrendamiento a suscribir (Art. 37 LPRACA).

Hace 20 años, me cedieron el uso de un inmueble arrendado, ¿qué puedo hacer?

Debemos entender que esta cesión fue ilegal, a espaldas del arrendador, y no obstante seguramente se realizó algún pago recibido por quien no tenía derecho. Lo cierto es que la ley dispone que aquellos ocupantes de inmuebles arrendados ANTES de la publicación de la ley, deben ser reconocidos como arrendatarios.

Es importante entender que la ocupación debe ser anterior a la promulgación de la ley, debe ser demostrado, debe suscribirse el contrato adecuado a la nueva legislación y, además, es importante salvaguardar los derechos del arrendador-propietario, pues ante tal situación irregular, el inquilino puede aparecer y negar los hechos y pretender ejecutar sus derechos, por ello estimamos que esto debe tramitarse ante SUNAVI a efectos de garantizar los derechos de todos los involucrados (Art. 45 LPRYCAV).

Mi papá era inquilino de un apartamento, donde hemos vivido todos durante años, el falleció y tengo miedo que ahora quieran desalojarme, ¿qué hago?

La ley establece las soluciones, en el caso del fallecimiento del inquilino, este debe solicitarle al arrendador y notificar a SUNAVI, en un plazo no mayor de 30 días, acreditando que habitaba el inmueble de forma continua, y pedir ser subrogado, obligándose a cumplir la ley. Esto a nuestro juicio debería tramitarse por un procedimiento pues pudiera haber varios herederos con derechos, y debe ser dilucidado. SUNAVI deberá homologar esta subrogación.

En otro supuesto, por ejemplo, una ruptura de la relación estable o conyugal, igualmente a lo anterior, la persona que quiera mantenerse como inquilino tiene derecho a la subrogación obligándose a cumplir el contrato, pero debe notificar tal voluntad de forma autentica al arrendador, en un plazo de 60 días contados a partir del momento de la disolución del vínculo (Arts. 56 y 57 LPRYCAV).

Si bien esta normativa fue sumamente cuestionada en su día, es nuestra opinión que también opera a favor del arrendador, pues tendrá certeza de quién ocupa el inmueble y quién será responsable del cumplimiento de las obligaciones a cargo del inquilino, lo que a su vez se traduce en que clarifica la legitimidad al momento de tramitar cualquier procedimiento administrativo o judicial.

2 de octubre de 2017

Teresa Borges García

 

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