El 20 de noviembre, el urbanista Martín Fernández, director de TIR Inmobiliarios, presentó en el foro "Perspectivas Inmobiliarias 2018" un análisis del comportamiento histórico del mercado de locales comerciales y su proyección en el corto plazo. El experto advirtió que la crisis económica nacional ha producido dos impactos relevantes para esta parte del mercado de bienes raíces: disminución de operaciones y de precios.

En el foro realizado en la Torre BOD, La Castellana, Fernández expuso sobre la evolución del mercado de locales comerciales en el Área Metropolitana de Caracas (AMC) y en el Centro Emergente Financiero (CEF: Municipio Chacao y Las Mercedes).

El área efectivamente comercializada de locales en el AMC ha decaído año tras año: en 1997, la cifra ascendió a más de 220.000 m2; desde ese momento la cantidad de m2 comercializados cayó paulatinamente hasta llegar a 2016, cuando estuvo por debajo de 40.000 m2.

Con respecto a los precios de locales comerciales en el AMC y en el CEF, el urbanista detalló que los mismos experimentaron crecimiento desde 1999 hasta 2015, período en el cual pasaron de la banda de los 5 millones y 10 millones de bolívares por m2 (traído a valor actual por inflación) a romper la barrera de los 20 millones de bolívares por m2. Sin embargo, después de 2015, los precios se precipitaron a niveles equivalentes a 1998, perdiendo el valor acumulado en una década y media. Además de eso, en la actualidad, los locales comerciales en Chacao y en Las Mercedes no mantienen su histórico diferencial por encima del resto de la AMC.

La depreciación no solo se evidencia en bolívares sino también dólares: en 2012, los locales comerciales en Caracas valían aproximadamente 3.500 $/m2; en 2016, escasamente superaron los 500 $/m2 en promedio.

Este impacto negativo está vinculado a la recesión económica que padece Venezuela. "Se observa que, históricamente, la demanda efectiva mejora cuando la economía mejora (PIB en crecimiento), y disminuye cuando se presenta un recesión económica. Esto es un comportamiento lógico, porque una reactivación económica implica un crecimiento de las ventas comerciales y, por consiguiente, una propensión a invertir en locales comerciales y fondos de comercio", manifestó Fernández.

El director de TIR Inmobiliarios añadió que, en la economía portuaria venezolana, la disminución de las importaciones de los sectores público y privado es otro indicio que permite explicar lo que ocurre con los locales comerciales. "Continuando con el efecto que la economía tiene sobre la demanda efectiva del mercado inmobiliario, se puede observar una correlación directa entre dicha demanda y el comportamiento de las importaciones, recuerden que nuestra economía tiene una alta dependencia de este tipo de actividad portuaria", dijo.

Acerca de la oferta primaria de locales comerciales, especialmente de nuevos centros comerciales, Fernández observó que existe "una importante cantidad de proyectos en construcción en el CEF, que arrojarán al mercado un stock comercial y de oficinas que representa más del 50% del Área Metropolitana de Caracas". A propósito de estos nuevos locales en construcción el urbanista consideró que "los precios de venta de comercios vienen disminuyendo en relación a años anteriores; sin embargo, se piensa que siguen siendo altos, si se considera la situación económica, política y social del país y, adicionalmente, existe una alta competencia. Por otra parte, se prevé que van a disminuir en el corto plazo a niveles inferiores a US$ 3,000/m2".

El mercado de locales comerciales en el futuro

  El conferencista expresó ante más de 400 asistentes al foro "Perspectivas Inmobiliarias 2018" que, de desarrollarse cambios económicos que favorezcan la estabilización, es posible proyectar un lento crecimiento de los precios de locales comerciales en los próximos años. "Se estima que, en los años 2017 y 2018, los locales comerciales estarán por debajo de US$ 1,000/m2; luego, a partir del 2019 se iniciará una recuperación a una tasa moderada de crecimiento hasta llegar a precios aproximándose a US$ 2,000/m2 en el 2022", señaló.

Presentación sobre locales comerciales en Caracas

 

Redacción: Víctor Manuel Álvarez Riccio, 4 de diciembre de 2017.